[摘要] 为缓解一线城市房价上涨压力,沉寂许久的“90/70”政策又重见天日,多地土地出让条款中再次出现“90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”的条款。此前,柳州严格执行“90/50”政策;2016年后,新建住宅前期户型比例报建已没有明确限制。业内人士认为,政策松绑利于市场自身调节,各项目可根据市场需求合理调整。
为缓解一线城市房价上涨压力，沉寂许久的“90/70”政策又重见天日，多地土地出让条款中再次出现“90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”的条款。此前，柳州严格执行“90/50”政策；2016年后，新建住宅前期户型比例报建已没有明确限制。业内人士认为，政策松绑利于市场自身调节，各项目可根据市场需求合理调整。
/名词解释/
“90/70”：新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，需达到开发建设总面积的70%以上。
“90/50”：新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，需达到开发建设总面积的50%以上。
政策退出， 新报建小区不受限制
曾被认为将永远退出历史舞台的“90/70”政策，在近来楼市发展迅猛的一线城市又悄然出现。自上海此前发布意见称，“轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上”后，北京某土地出让公告中明确指出，“该地块上90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”。该政策的执行，曾令不少开发商大吐苦水。
在柳州，自2006年起就严格执行的“90/50”政策淡出视线已久，如今是否还在持续实行？“好像从去年开始新建小区已不再执行这项规定了。”据柳州兆安地产置业有限公司执行董事韩啸回忆，从去年开始国家公布相关通知，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构。这是否意味着“90/50”政策的全面退出？
日前，记者向柳州市规划局相关工作人员处咨询得知，经各部门协商，柳州已终止实行了10年的“90/50”政策，从今年起新报建小区不再实施这一政策。
干扰减少，
产品定位看市场需求
这一消息也得到了不少新报建项目开发商的证实。据联发集团柳州联发置业有限公司常务副总经理蒋赵军透露，联发·荣君府在申报总平方案时就没有受到这一政策的限制。“我们在户型比例的设置上，主要参考的是周边居民对于产品的需求。”蒋赵军表示，由于项目定位刚需，虽然没有政策限制，90平方米以下户型依然占据了整体产品的70%以上。
有业内人士表示，该政策对于主打刚需客群的项目影响甚微，但对定位高端、主推大户的项目影响较大。如果每个项目都按此政策报建，必然会打乱市场定位，造成部分项目“高不成，低不就”的尴尬局面。
柳州市通建房地产开发有限责任公司负责人黄健清认为，随着居民生活质量的改善，90平方米以下的刚需小户已满足不了多数家庭的基本生活需求；加上二孩政策的全面放开，120平方米左右的三房更适合人们一步到位的置业需求，该政策取消后，开发商可根据市场需求调整项目定位。
市场做主，
各盘注重差异化竞争
随着政策的取消，柳州新报建小区是否会加大大户型的建设比例？记者随机调查后发现，各项目根据地段、定位的不同，户型占比也有较大区分。其中，天翼·九龙印象策划经理郑良就表示，由于项目所在区域定位刚需，在严格执行“90/50”政策下，仍出现大户型产品去化缓慢的情况。因此，郑良认为，在老城区地段中，中小户型仍是大头。
就几个新建楼盘来看，定位“都市新贵”的温馨七七二，主打90平方米以上的产品；兴佳·一品江山户型为90平方米以下的产品仅占20%，由于项目主要面向高端改需客群，因此大户型占较大部分。另据了解，通建中天城90平方米以上三房占比较大，也将配建一定量90平方米以下小户。
有业内人士指出，伴随户型限制“解禁”而来的是市场差异化竞争，同质率下降，能加速开发商资金回笼。对拿地房企来说，很多规模小、价格高，做小户型产品价格又很难拉上去的地块，投资的风险有所降低。
倡导“90户型”政策历程
2006年6月1日
建设部出台规定：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。而柳州根据资深市场情况对该政策进行微调，并严格执行“90/50”政策。
2015年3月27日
国土资源部、住房城乡建设部公布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整。很大程度上，这意味着“90/70”政策的全面退出。
2016年起
经柳州各部门商定，自2016年起，柳州对新建项目前期户型比例报建已没有明确限制，“90/50”政策宣告不再强制实行。
2016年2月
上海市规划和国土资源管理局等四部门联合发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》称，轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。该《意见》被业界视为上海版的新“90/70”政策。此后深圳、北京多宗挂牌出让地块均有类似条件限制，这意味着被闲置了多年的90/70政策，为缓解一线城市房价上涨压力重出江湖。
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