[摘要] 随着碧桂园高溢价率拿下凤凰岭大桥沿江地块,业内对于江景地产的讨论再度热烈起来。而政府对柳州江景资源的开发进入新阶段,专家认为房企对于沿江地块的争抢还将持续。据悉,部分沿江区域已限制商品房开发,江景房将逐步成为稀缺资源,而目前待开发地块仅集中于五个区域,再不“望江”待何时?
随着碧桂园高溢价率拿下凤凰岭大桥沿江地块，业内对于江景地产的讨论再度热烈起来。而政府对柳州江景资源的开发进入新阶段，专家认为房企对于沿江地块的争抢还将持续。据悉，部分沿江区域已限制商品房开发，江景房将逐步成为稀缺资源，而目前待开发地块仅集中于五个区域，再不“望江”待何时？
柳江资源稀缺，周边地块备受房企青睐。
碧桂园高价夺沿江地块，
江景地产再次受瞩目
日前，柳州土地市场一口气推出11宗地块，引发众多房企加入这场“争夺战”。其中，分别位于沿江路东侧凤凰岭大桥东桥头北侧和南侧的P（2016）6、7号地块，作为此次挂牌出让地块中面积大的两宗地，引来多家大鳄房企关注。
出让当天，两宗地不负众望，引来恒大、荣和、联发、碧桂园四家房企前来“火拼”。终，经过2个多的轮番举牌，两宗地均被碧桂园溢价竞得，总成交价为22.7亿元，溢价率分别为95.81%和98.79%，楼面地价为4846.9元/平方米、4900.8元/平方米。该价格不仅比此前碧桂园拿下的，位于东环路延长线首宗市区地块超出近2500元/平方米，还两度刷新河东路北片区域的楼面地价。
为什么三宗地位置相近，价格相差却如此悬殊？在分析地块区位优势后不难发现，作为城中区新政府大楼周边“卫星”地块，其所在区域前期规划合理，路网配套正逐步兴建，自然景观丰富。但与区域内其他地块所不同的是，P（2016）6、7号地块位于柳江河畔，容积率偏低，适合开发高端社区群。至此，随着江景资源逐渐稀缺，各大房企对于柳州沿江地块的争抢再度进入白热化阶段。
江景资源开发进入新阶段，
路网配套助区域升级
事实上，作为柳州市具特色的自然景观，早在2006年，市政府就对“百里柳江”沿岸区域进行了合理的规划布局。东堤路、人工沙滩、蟠龙山人工瀑布、水上运动基地等沿江道路、景点的兴建，诞生了诸如保利·大江郡、荣和天誉、窑埠TOWN等一系列经典的沿江商住小区，随着中心城区沿江区域开发接近尾声，政府对于柳江沿岸的开发进入新的阶段。
全长30公里的环江滨水大道全线贯通，解决这一带的交通问题，其中达10余处的沿岸景点，还为百姓提供了一个休闲、观光、旅游的去处。同时，滨江西路延长线、静兰大桥到阳和大桥西岸的沿江道路、柳东新区官塘片滨江大道等路网的建设，将河堤道路继续向四周延伸。
在桥梁建设方面，目前连通柳北区与河东片区的白沙大桥主塔首根桩基浇筑完毕，位于柳州市中心偏东北方向的官塘大桥已经开工建设，大桥西在环江村回龙休闲山庄附近，东至广西柳州汽车城的大学西路，建成后将串起河东片区及柳东新区。此外，作为柳州具民族特色、漂亮的大桥，凤凰岭大桥目前正在加紧推进前期工作，而白云大桥也处于前期招投标阶段。
业内人士认为，政府加强对这些区域的基础设施建设，将直接吸引房企对于该区域的关注与投资。
江景房热度有增无减，
沿江地块争抢还将持续
像P（2016）6、7号沿江地块这样，遭众多大鳄房企争抢、出现高溢价率的情况还会出现吗？众多业内人士纷纷给出肯定的答案。广西科技大学财经学院副院长陈有禄
表示，随着新兴沿江区域被逐步开发，柳州的江景资源看似还很富余，然而江景沿岸相比于整个城市来看，毕竟还是稀缺资源。而江景房更因占据了无可复制的江景资源，会一直受到购房者的追捧，因此沿江优质地块在任何城市、任何时候都会引起房企争夺。
广西碧园房地产开发有限公司总经理助理梁源坦言，一方面，江景房占据了绝佳资源，可以吸引购房者的目光；另一方面，由于占据不可复制的资源，所以房屋均价也高于同地段房源，开发商获取的利润更高。但是他也指出，在一些新兴沿江区域，由于基础配套、路网不完善，直接提高购房者的生活成本，因此这些区域的购房者，主要还是以投资为主。“会出现小区交房后空置率较高，居住氛围不浓厚的情况。”梁源猜测。
绿城房地产集团有限公司营销管理中心区域营销总监李达认为，江景资源作为众多区域配套的一种，很多时候是高端住宅人群的居住享受。因此，沿江地块能否成为“香饽饽”，还与所在区域、圈层有着极大的关系。“只有满足以上条件的江景地块，才会出现高溢价和附加价值。”李达说道。
柳江沿岸开发有限制，
待开发地块集中在5区域
那么，就现阶段的柳州市区而言，经过10年的城市建设，目前沿江地块到底还剩下多少？柳州市规划局工作人员指出，为了维持柳江沿岸的自然景致，增加广大市民的休闲娱乐活动，“百里柳江”并不是所有区域都能用于商品房的开发。例如根据《莲花山地区沿江路沿线开发地块控制性详细规划》指示，莲花山风景区内部全线江景打造“一带多点”沿江景观带，并未规划有居住用地。“从这个角度看，待开发的沿江居住用地并不多了。”该工作人员表示。
根据《“百里柳江”景观控制性规划》显示，沿江居住用地主要集中在中心城区两侧，但随着这些区域开发已步入尾声，目前待开发的沿江地块集中在河东路北片、柳东新区滨江东片、三门江大桥东岸、阳和工业新区沿江及水上运动基地周边5个区域。正如上文所说，河东路北片区位优势显著，其沿江地块自然首先成为“兵家必争之地”。陈有禄指出，水上运动基地沿江地块由于靠近中心城区，也会获得大鳄房企的关注。
记者查阅《柳州2015土地推介》发现，上面仍有2宗沿江地块未进入招拍挂，即6号和34号地块。其中，6号地块位于水上运动基地周边，34号所在区域为阳和工业新区，由于拥有较大体量、容积率、建筑密度低的共同点，地块极有可能被打造成沿江含有稀缺多层的高端住宅群。
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