[摘要] 展望未来,尽管房价5月环比转正,但是目前我国GDP增速依旧承压,叠加通缩风险,地产底线思维下的支撑低位依旧不变,未来整体政策环境将会持续向好,货币政策依然存在进一步宽松的预期,而地方政府在公积金调整、财税补助等方面仍然具有较大的操作空间。
核心观点:
行业政策:多地出台财税支持政策
进入5月份,行业政策多以地方宽松调整为主,长沙、郑州、自贡以及广安等多个地方政府出台了财税支持政策,主要涵盖了财政购房补助、契税减免、二手房营业下调等多个方面。此外,江门还取消实施了三年多的购房“限外”政策,促进市场回归自身调节机制的同时有利于促进成交回暖,缓解高库存压力。
信贷政策:货币环境渐近式宽松,公积金调整范围再扩大
央行再次降息,货币环境呈现渐近式宽松。5月10日晚,央行宣布本轮降息周期的第三次降息,5年以上中长期商业贷款利率和个人住房公积金贷款利率均创历史新低。但是,从5月金融数据来看,M2以及新增社会融资规模同比增速依旧处于低位,预计未来货币政策将会继续维持宽松态势。
地方公积金调整范围扩大,政策宽松力度加大。进入5月份,北京、天津等大中城市跟进落实公积金调整细则,分别从下调首付比例和贷款利率、提高贷款额度等多个角度实行宽松调整。此外,本月地方公积金调整城市范围呈现明显扩大的特征,调整范围逐步由大中城市延伸至库存高企的三四线城市。我们认为未来地方政策仍以公积金调整为主,在上调贷款额度、简化提款手续、缩短提款时间等多个方面仍有进一步宽松空间。
政策效果:成交量价回暖,一线城市为敏感
多重利好政策效应,使得成交持续放量增长:5月份我们统计的44城市成交指数同比增幅进一步扩大至32%,增幅扩大显著,其中一线城市同比实现领涨。房价方面,百城房价指数5月环比小幅上涨0.44%。而分城市来看,一线城市房价环比增幅扩大,二线环比止跌回升,而三线则继续下滑。
展望未来,尽管房价5月环比转正,但是目前我国GDP增速依旧承压,叠加通缩风险,地产底线思维下的支撑低位依旧不变,未来整体政策环境将会持续向好,货币政策依然存在进一步宽松的预期,而地方政府在公积金调整、财税补助等方面仍然具有较大的操作空间。
长效调节机制:稳步有序推进
2015年5月,包括不动产统一登记、保障房建设、户籍制度改革、新型城镇化、区域一体化和土地制度改革等在内的长效调节机制继续有条不紊地推进,有利于促进整个行业长期健康发展。
风险提示
政策面预期转变,基本面恢复速度低于预期。
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