[摘要] 自治区住建部门的数据显示，截至去年底，全区已有9个城市成立住宅专项维修资金管理机构，共归集资金约60亿元。目前，北海、钦州、贵港、百色、来宾等市的维修资金管理机构正在建立中。
广西将优化住宅维修金审批流程
各地将建立物业行业监管信息系统并联网，方便业主查询
自治区住建部门的数据显示，截至去年底，全区已有9个城市成立住宅专项维修资金管理机构，共归集资金约60亿元。目前，北海、钦州、贵港、百色、来宾等市的维修资金管理机构正在建立中。
针对住宅专项维修资金申请使用难，5月15日，记者获悉，今年我区将优化资金审批流程。
走访
仍有人一知半解
南宁市民黄先生购买了一套楼中楼，开发商将顶层阁楼（产权证内不含阁楼面积）赠送给他，阁楼外有露天阳台。但入住后，这个“免费餐”麻烦不断：露台地面逢雨就漏，以致楼下的卧室和厨房的棚顶长期遭受水浸。黄先生非常郁闷，多次联系开发商协商未果后，他希望申请住宅专项维修资金进行维修。
对此，业内人士称，虽然外面露台部分不是私有产权，但目前归黄先生一家专用，因此，即便它符合公共部分的性质，但在业主表决的过程中，也会遭遇卡壳。“维修资金的使用，需要有业主的表决意见，说明它不光要合法，还要合情。”他认为黄先生的想法比较难实现。
记者采访发现，仍有不少业主不了解哪些问题适用申请住宅专项维修资金。
使用
须体现公共属性
是不是只要房子出了问题，就可动用这笔资金？“现在，社会公众和广大业主对住宅专项维修资金的概念有一些认识误区，认为房子出问题就能用，这是不准确的。”自治区住建厅有关人士表示，这一资金的提取必须满足一些法定条件，比如住宅共用部位、共用设施设备必须是保修期满后，保修期内则由承担保修责任的主体即开发商负责维修。
据悉，根据相关法律法规，住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体等；共用设施设备则包括电梯、照明、消防设施、绿地、道路等。“无论如何，这笔资金的支取使用都必须体现公共属性。比如，某一户业主自己家里的水管漏水，其维修应该由业主个人承担，又或者楼上业主防水没做好，导致楼下业主家里漏水，这属于关系，应该由相关业主协商解决，并不属于动用住宅专项维修资金的范畴。但若是房屋屋顶、外墙发生漏水，且已过保修期，则可以按规定申请使用维修资金。”该人士说。
部门
将优化审批流程
对市民提出的申请过程麻烦、申请难等问题，主管部门可有好的解决办法？
自治区住建厅有关负责人告诉记者，今年，各物业行政主管部门将重点加强对资金安全管理、资金审批流程优化、资金使用等方面的监控，严防截留、挪用和侵占，保证住宅专项维修资金及时发挥作用。
据介绍，2011年，自治区住建厅制定下发了《广西壮族自治区<住宅专项维修资金管理办法>实施细则》。南宁、柳州、桂林、梧州等地市相继成立了维修资金管理机构。目前，北海、钦州、贵港、百色、来宾等市的维修资金管理机构正在建立中。今年6月，我区将启动物业行业监管信息系统建设，其中，南宁、柳州、桂林、北海、梧州等重点城市要在明年5月底建成，其他城市务必在明年底完成，并实现全区联网，以方便业主查询维修金的申请、使用等信息，同时，主管部门可对物业公司的诚信经营等进行网上监管。
延伸阅读
六问住宅维修金
5月15日，针对广大业主关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用等问题，自治区住建厅有关负责人进行了解释。
1
维修资金怎么交？
这笔钱由业主在购房时一次性交纳，维修资金产生的利息也归业主共有。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。
2
使用条件是什么？
有两个条件。一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从物业费里出，由物业公司负责维修。
3
哪些情况可以申请？
涉及小区的共用部位和共用设施设备受损，都可申请。
共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的部位以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
4
谁来申请？
物业、业委会和业主都可申请。维修资金已经划转到业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；没有划转的由物业公司提出申请使用。
5
是否须全体业主大会通过？
不一定。涉及整栋楼的维修资金，由该栋楼内专有部分占整栋楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，通俗地说就是“双2/3”。
“双2/3”的确定方法：整栋楼每户房本面积相加（A），同意维修的房主房本面积也相加（B），B是A的2/3；整栋楼所有房主（一个房主买该栋楼3套房也算1个房主）相加（A），同意维修的房主数也相加（B），B是A的2/3。
6
哪些情况属于应急情况？
1.共用供电、供水、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维护的除外；
2.房屋天面或者外墙严重渗水、漏水，但人为损坏的除外；
3.电梯、消防、安防等设施出现严重故障；
4.经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；
5.其他严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。
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关注住宅专项维修资金之观点篇
维修资金能否改由业主管
按规定，维修资金可以由业委会或第三方机构管理，但有风险
国内不少地方已进行创新，简化维修资金申请提取流程
针对目前住宅专项维修资金申请难等问题，一些小区业委会、物业公司提出，能否由小区业主自己管理这笔钱？对此，业内人士称，业主或物业公司代管未尝不可，但存在一定的风险。另外，面对已经显露的维修资金使用、支取问题，过度依赖“特事特办”、开通“绿色通道”并非治本之策。从根本上讲，还是要尽快建立更加规范、便捷的管理制度
1 难题
“保障线”成了“高门槛”
按照法律规定，使用住宅专项维修资金，必须由相关业主亲自决定，表决面涉及“两个2/3”，分别是专有面积的2/3和人数的2/3，两项指标必须同时达到才能使用。而在实际操作中，这个“保障线”往往变成“高门槛”。
业内人士分析，要凑齐“两个2/3”，绝非易事。因为住宅专有面积中，已经排除了公共用地，必须是纯住宅的面积比例。如某小区某栋是小户型居多，虽然签字人数已经超过了2/3，但面积却还未达标。另外，在人数的计算方面，比如一个人有两套房，也只能算一个人。因此，即便面积超过了2/3，人数也不一定达标。
记者走访发现，部分业主对维修资金的使用，多数持保守态度。有些业主认为，房屋产权有70年，专项维修资金要省着花，不愿签字实则是担心“房子的养老钱在早期花完了，后期遇到问题怎么办？”
对此，业内人士称，维修资金是业主自己的钱，如果早期问题多、花得多，按照相关规定在余额不足30%时，可以按照首期的额度进行补交。但相关规定没有强制性，因此，业主需要通过表决决定是否续交。如果不再续交，再出现需要维修的问题时，可能需要业主通过平摊、凑钱等方式来处理。
2 观点
维修资金能否业主管
一些物业和居委会人员称，当前，监管部门对两个“2/3”的把关非常严格，是否有利益纠葛令人存疑。他们认为，这笔资金应该由业委会来管理。
一业内人士说，这是误解。维修资金确实有利息，但按照相关规定，并不归管理部门所有，而是转入物业专项维修资金滚存使用。如某小区业主交存了10万元维修资金，10年都没有用，会按照每年6月30日结息再滚存的方式，继续存入该小区账户。10年后，假如按银行的利息标准有12万元，都是属于业主的。
对于业委会代管的方式，业内人士称，按照《南宁市物业专项维修资金管理办法》，只要通过全体业主表决同意，可以由业委会或者有资质的第三方机构来管理。但该业内人士分析，业委会管理是有风险的。首先，在管理方式上，可能存在部分业主多承担的情况。尤其是业主和物业之间按合同约定来确定维修资金的使用，一旦双方没有严格按照程序，就可能给这笔资金的安全带来风险。
3 说法
谁来管理都绕不过门槛
在2009年《南宁市物业专项维修资金管理办法》实施之前，南宁市的商品房小区多数采取合同形式约定，每平方米每月交存一定额度的维修资金。据相关部门统计，目前，这笔资金2/3由物业代管，1/3由业委会代管。
按照法律规定，这笔资金必须专款专用，使用程序也和管理部门的要求相同。但在调查中，记者了解到，由于业主和物业之间没有第三方监管，在动用维修资金时，往往没有严格按照法定程序执行，而是用公告代替表决。南宁市江南区某小区的业主称，他们小区的门禁坏了后，为了方便业主出入和管理，物业进行公告后，动用了3万元维修资金来维修。后来业主得知，对物业的做法提出质疑。业主认为，维修门禁的花费太高，而且业主也没有签字表决，便不同意支付维修资金，要求物业自行承担费用。
该业内人士认为，不管由谁来管理，“两个2/3”的程序是法定的，因此，还是会卡在业主签字表决的问题上。
4 对策
改进管理方能治本
如何破解房屋“养老金”使用率低、支取不畅等问题？据介绍，国内多个城市都进行了制度创新，尽可能简化流程。如浙江省已出台新规：房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。安徽省合肥市也在探索建立维修资金应急资金，即从维修资金增值部分中单列出一部分，用于小区紧急状态下快速支用。
业内人士说，未来15~20年，将是商品房维修的高峰期，住宅专项维修资金的存在是非常有必要的。对其使用、支取问题，过度依赖“特事特办”、开通“绿色通道”并非治本之策。从根本上讲，还是要尽快建立更加规范、便捷的管理制度。在这方面，可以学习欧美一些国家的做法，通过市场化的专项维修基金运行模式，引入市场基金公司作为第三方，需要维修的房屋由小区物业报到基金公司，由基金公司寻找维修方进行维修。
“目前小区业主都非常重视物业私人部分，对公共部分却缺少共同维护的意识。”一业内人士称，对共用部位和共用设施的大修、改造和更新，关乎到整栋楼居民的利益，如果居民互相不理解不配合，就会导致住宅楼破烂不堪，缩短使用寿命不说，房屋也无法保值，更谈不上增值。要解决目前住宅专项维修资金申请难的问题，还需要提升业主参与共建小区的意识。
另据介绍，南宁曾出现过由第三方机构管理维修资金的情况，但由于第三方机构需要收取一定的管理费用，终导致广大业主不同意。
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