青岛楼市“逆袭”板块盘点:浮山后房价飙升

10年前，青岛市内四区商品房平均交易价格为5238元/平方米，而现在市南、市北等区域房价翻了近3倍。 2015年房价不管是涨还是跌，有买房需求的人都要挑选心仪的、性价比高的房子。那么，究竟应该怎样才能挑到一套好房呢?哪个区域的房子才具性价比?哪个位置的房子更有投资价值?记者盘点发现，伴随着城市的发展，新都心、滨海新区、浮山新区、蓝色硅谷、青西新区等一个个具有潜力的板块崛起，犹如战国争雄一般，形成一个个颇具实力的楼市版图。

新都心：“吊丝”逆袭成“高富帅”

时间回溯到六年之前，那时的保尔、双山片区还是一片尚未改造的旧村和旧货市场，稍微有点资金的青岛人都不愿意到这里置业，这块区域的楼市属于典型的屌丝盘。然而，时间可以冲刷记忆，也可以改变一个区域的面貌。2009年，以旧村改造为契机，青岛新都心规划正式提出，它以长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合的区域，约3.98平方公里。从那时开始，新都心的发展可谓一天一个样，一个个破败的村庄被拆掉，一座座高楼拔地而起，一家家知名地产商入驻，短短几年的时间就完成了屌丝向高富帅的逆袭。细数当前主城区内的众多房地产板块，新都心算得上具性价比和潜力的板块。作为青岛地理意义上的中心，其优越的区位优势为房地产的发展添上了腾飞的翅膀。从2009年区域划定以来，六年的时间，无论是硬件还是软件，新都心都已经发展成为名符其实的城市购房中心板块。

从区域硬件上看，新都心身处“大青岛”的地理中心，具有主城区“城市中心”的先天区位优势，南接中央商务区，北连欢乐滨海城，集生态居住、商务商贸、金融服务、休闲娱乐等功能于一身，而日渐完善的基础设施配套、市政道路的相继贯通，以及首条动工的地铁M3号线贯穿构建的完美地上、地下交通网络，这些都令新都心的一个个地铁新盘人气鼎沸、声势旺盛。按照规划，未来新都心将融合多国建筑风格，突出打造双山生态公园、SOHU 集群、汽车公园、国际居住社区、中央政务公园和创意商业区等六大功能板块。如今的新都心，俨然成为了市北区的房产新贵，在浮山新区土地和人口近乎饱和，台东交通拥堵、人口密集的情况下，新都心超前的规划、储备的土地、高性价比的楼盘，都为该区域的发展奠定了坚实的基础。由于区域发展利好，再搭上青岛市区划调整的顺风车，新都心内近几年的新项目多达20多个，区域楼盘万科紫台、保利叶公馆等均价都在12000/㎡以上，相比六年前，该区域房价已经翻了一倍。

浮山新区：荒凉地变身成青岛大居住社区

如今提起浮山后，相信很多青岛人都悔青了肠子。“浮山后的房子以前根本没人愿意去住，2006年的时候，一平方米四千多块钱都没人要，你看看现在，哪还有低于一万五的房子。 ”提起当初的决策失误，家住台东的王先生仍懊恼不已，当初家里有些闲钱，身边有同事劝他在浮山后买套房，但他却不以为然，认为这个地方没有什么潜力，而是把钱都投入到了股市。没想到，股市后来跌得一塌糊涂，当初投入的钱折损过半。而同事当初花50万在浮山后买的房子，如今已经飙升到了180多万元，几天前，同事将这套二手房卖掉，整整赚了130万元。“我一年的工资才五万块钱，相当于我白白工作了20多年啊，肠子都悔青了。 ”王先生懊恼地说。

市北浮山商贸区包括福州北路以东、黑龙江路以南、劲松七路以西、银川西路以北的围合区域，总面积约9平方公里。早在1994年，浮山后村、埠西村等多个自然村落的浮山后划归到市北区，便步入了发展的快车道。在1998年至2003年间，这里聚集了棚户区改造的安置房，很多拆迁户到此安家，房价每平方米也只有几百元。10年过后的2004年，一批高档小区的房地产商瞅准了浮山后的商机，鲁信长春花园、海尔东城国际等新小区的入住，吸引了一批有经济实力的住户。可是由于商业设施匮乏，居民们购物得坐车前往台东、李村、远洋广场，这里一度被人们称为“睡城”。

市北区浮山商贸区管理委员会在2007年成立，从此作为大居民区的浮山后配套日渐完善，商圈的雏形也开始初具规模。2014年年底，合肥路永旺广场开门纳客，成为浮山后个大型的商业综合体。

如今的浮山新区早已从当初无人愿去的荒凉地，华丽转身成青岛大的居住社区。如今浮山新区已经有居民约25万人，有了人气，商家自然趋之若鹜，一批批商业项目拔地而起，浮山后的居民再也不用坐车去台东买菜了。随着聚集人口的增多，这里的交通条件也是今非昔比，一条条宽广的马路建成通车。

另外，目前浮山新区已建成9所中小学，分别是宁安路小学、福州路小学、桦川路小学、富源路小学、同安路小学、青岛六十五中学、青岛市第二实验中学、崂山区第二实验小学、小埠东小学，还有不少学校正在规划或建设中。学校、商业配套日渐成熟，便利的区位优势使得越来越多的人选择在此置业。已经交房入住的四季景园、依山半岛、同德花园等小区二手房的价格达13000—16000元/平方米。城建印象山等新盘的均价已经达到了17500元/平方米，而且好的户型根本抢不到。

老沧口：华丽变身交通商务区

李沧区是青岛中心城区北向发展的承接点，在大青岛战略布局中具有举足轻重的地位。老沧口片区如今的面貌焕然一新，齐备的商业配套和便利的交通都为其加分不少，尤其是铁路青岛北站的建设更是为其增添了浓墨重彩的一笔。铁路青岛北客站于今年年初投入使用，是国家铁路网一级枢纽站，也是全省大的枢纽站，未来青荣铁路、青连铁路、泰青客专等铁路线都将在这里汇集，并实现与青岛地铁的零换乘。

火车北站、地铁M1和M3号线的建设都给沧口片区带来了新的发展活力，众多公交线路也将加入本片区的运营，将形成完善的交通网络，加上修缮的九水路、金水路、重庆路等，交通物流无疑将成为本地区的重头戏。选择在此处安家有以下几大优势：，位于立体交通枢纽，各种交通无障碍换乘，生活和上下班都能享受便利交通;第二，铁路北站商圈形成，由于车站的交通枢纽作用，车站所在区域小的3到5平方公里，大的有8到10平方公里的范围，将成为多功能的城市中心或副中心，北站商圈将是一支巨大的潜力股。第三，潜力大，铁路北站将带火周边楼盘，房价只升不跌，买房潜力大。

随着青岛北站的开通，周边新楼盘受关注度明显增加，越秀星汇蓝湾、海岸华府等项目颇受刚需族青睐。一位中介人员表示，火车北站对沧口带动作用不可小觑，中介业务咨询逐渐增多，而且房价看涨。

世园板块：低密生态盘借力世园会热销

世园会板块位于青银高速公路以东，约32平方公里。功能定位是：中高端商住区、休闲旅游乐园、高端产业聚集区，充分发挥该区域“两山一水”的生态优势，重点发展中高端房地产、商务商贸、生态旅游、都市产业。

早在世园会举办之前，这里的配套就日新月异地完善，房价自然也是一路水涨船高。随着世园会成功举办，东李发生了翻天覆地的巨变。李村河治理、植树工程、裸露岩石处理等环境整治工程陆续完工，都让本地区的生活环境与品质得到了大幅提升，曾经脏乱差片区转变成为天蓝、水绿、青山的代名词。

伴随着旧村庄的拆除，一片片土地空置出来，吸引了绿城、万科等一批地产商的入驻。如今的东李板块房产，早已摆脱了过去丑小鸭的样子，华丽丽变身成了高大上的白天鹅，成了生态宜居的代名词。该区域的房价也像坐上了火箭，一路高歌猛进，很多楼盘房价甚至超越了李沧商圈。

青岛世园会结束后，展园被保留下来，打造5A级生态文化旅游景区，使该区域楼盘炙手可热。作为青岛市区为数不多拥有大量闲置土地的区域，世园板块受到了和达、卓越等地产大鳄的青睐。 2014年12月17日的土地拍卖会上，和达、卓越豪掷32亿，瓜分了世园区104万平土地。目前周边楼盘多数均价已过万元，洋房均价甚至达到了15000元/㎡。

西海岸：挂“国字头”迈上新台阶

当年，青岛人提起西海岸，犹如上海人当初提起浦东一样，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，如今这句话俨然成为了缺乏投资眼光的笑柄。如今的青岛西海岸，犹如青岛的“浦东新区”，正在快速发展道路上高歌猛进。基础设施的极大完善，优美的环境、超高性价比的住宅，都使得这里成为新兴的投资热土。

尤其是2014年5月，西海岸晋升为经济新区，西海岸楼市发展也迈上了新的台阶。新区中心区规划面积501平方公里，其中，中央商务区规划面积30平方公里，以高端商务、科技商务、科技创智、会展旅游为主导，聚集了佳世客、利群等大型商场，万达东方影都、银盛泰星海城、保利海上罗兰、世茂诺沙湾等地产项目也汇聚于此。

青西新区主城区依山傍海，是一个山海城一体的滨海特色区，在城市建设方面牢固树立精品意识,重质量建设精品工程、重特色突出城市个性,重功能服务新区人民,东西主城区与灵山湾影视城、董家口新港城、古镇口海军城、王台国际城4个特色城市组群携手共同迈向国际化大都市。

环境美是美丽新区的“名片”,是新区富吸引力、竞争力的战略资源。新区拥有5000平方公里的海域、282公里的海岸线、137条河流,沿海分布23处港湾、21座岛屿,两个森林公园,森林覆盖率46%,人均绿地21平方米,山清水秀、海碧天蓝、城乡一体,禀赋天成的自然资源构成了一幅和美的生态画卷。

正是凭借优越的地理位置和巨大的发展潜力，青西新区吸引了一大批颇具实力的地产大鳄入驻。海尔、世茂、万达、龙湖等纷纷抢滩，建起了一个个精品楼盘。“其实，青西新区的潜力还远远没有体现出来，你看看如今的浦东就会明白我说这句话的意义，如今浦东的房价早已超越浦西，而青岛西海岸的房子很明显属于潜力股。 ”岛城地产界业内人士表示。

万达维多利亚湾、万达东方影都、印象金沙滩、海上嘉年华、海尔山海湾等项目，都是近年来在青西新区相继开发建设的新城市综合体项目。这些项目均坐拥不逊于主城区前海一线无敌的海景资源，但价格却远远低于市南区，项目本身完善的生活商业配套更为在此置业锦上添花。

蓝色硅谷：将成青岛亮丽新名片

山东大学青岛校区学生公寓和教师公寓快速建设，2016年将首招1万名学生……蓝色硅谷这个宜业宜居的海洋科技新城初现，这里不仅海洋高端大项目集聚，而且学校、景观的配套也正在完善，累计开工建设了72万平方米孵化器，提升城市综合服务功能，为人才落户创造良好的生活环境。截至目前，核心区在建和签约项目90余个、总投资约980亿元、总规划建筑面积1200万平方米，已累计投入建设资金160亿元、开工面积530万平方米。伴随着一系列城市规划建设，该区域潜力越来越明显，吸引了海尔、中建、天泰、三盛等众多房企大鳄前来入驻。进驻温泉镇与鳌山卫的楼盘纷纷以蓝色硅谷核心区为宣传卖点，如早先进驻的安纳溪VILLA、嶺海逸景湾、中建嶺海尚溪地等;有些项目在名称上就体现出了区域特征，比如“硅谷专家公馆”和“青岛蓝色中心”。该区域温泉别墅尤受青睐，香根温泉、芭东小镇的别墅单价已在15000/㎡左右。蓝色硅谷的发展势必会带动整个即墨地区的，近郊大战主城区的战役中，从即墨成交量的飙升便可窥知。

四姜一湾：青岛东海岸上的明珠

在很多青岛人的印象里，四姜一湾是一个陌生的名词，也是他们未曾考虑过的置业之所。然而，伴随着城市的发展，如今的四姜一湾早已不是当年一个个渔村组成的村落，而迅速融入大青岛一体化发展的格局中。在青岛东海岸现代化崛起过程中，崂山区依托优越的山海资源发挥了举足轻重的作用。十二五期间，崂山区将按照“规划高起点、产业高层次、社会高质量”的三高原则，打造现代化的四姜一湾滨海旅游新城，持续推动青岛东部新城崛起。四姜一湾作为青岛后的一片纯净，近城中心板块，离尘不离城，这里山湖林海掩映，有与市南沿海一脉相承的海天一线，还有千亩山林的绿意清新，在城市雾霾频现的今天，这里自然成为人们心中理想的栖居之地。同时，2013年9月底，八车道崂山路实现全程通车，引领城市繁华一路向东拓展，而日益完善的市政配套，则为四姜一湾的自然宁静增添了生活的气息，四姜一湾成为青岛东海岸上的万众向往的天赋美地，未来地铁M4线、青岛渔人码头规划，将助力区域腾飞崛起。正是看到了该区域的广阔前景，以海信为代表的地产商纷纷入驻。如海信依云小镇作为海信地产在四姜一湾的高端山海大盘，项目东靠国家5A级崂山风景区，西临石老人观光园，午山、烟台山、棉花山三山环绕，南面距黄海不足0.5公里，坐拥1400亩纯净山林，怀抱100亩澄澈湖光，远眺万顷碧海蓝天，山海间的纯净居所惬意悠然。

滨海新区：新市北海景房一枝独秀

滨海新区是四方与市北合并之后，市北区在广阔的后海片区划出的一片地域。青岛滨海新区是实施“两翼带动”战略的“西翼”，也是大力发展蓝色经济、全力激活胶州湾东岸蔚蓝海岸线的重要战略节点。滨海新区依托区域产业基础和资源优势，定位着眼于蓝色经济和战略性新兴产业的培育与发展。目前,新市北滨海新区正以欢乐滨海城为核心,加快推进后海湾区重点项目建设,旅游、娱乐、休闲为主的滨海乐园建设也已启动。欢乐滨海城项目作为“环湾保护、拥湾发展”战略率先启动重点片区之一，也是新市北全力打造的滨海新区的龙头项目，将建设有花园会议酒店、商业购物小镇、中小企业办公、文化影剧院、大型商业、中高档居住区等，规划居住人口3.6万人。看准主城区海景优势，保利、绿地等地产大鳄相继入驻，并大规模兴建崭新住宅，保利香槟国际、绿地新里海德公馆等楼盘房价也轻松跃过了万元线。尽管还在建设中的滨海新区仅显雏形，但其前景被广泛看好，未来必将成为新市北海景房的一枝独秀。

红岛经济区：楼市迎来新机遇

位于胶州湾北岸的红岛经济区肩负着“做高做新”的重任风生水起，科学性规划、高水平建设、生态化发展、交通网络通达、新兴科技引领……一座宜研、宜业、宜商、宜居的生态智慧新城正在崛起。红岛周边交通配套已经初具雏形，向南30便可驱车来到青岛市中心;向北，沿胶州湾南侧正规划建设青连铁路，将在高新区设置综合性客运站——红岛站，预计2018年建成通车后，会直通青岛新机场，届时至济南乘车时间也将缩短至1以内;向东，距国家铁路网一级枢纽站、山东省大铁路枢纽青岛北客站仅15。目前，红岛的房地产市场已经吸引了众多开发商的青睐，像卓越、龙湖、碧桂园等地产大鳄也进驻其中，城市综合体、大型商业实体、写字楼等地产产品呈现多元化发展，使得红岛楼市焕发出勃勃生机，无疑已成为大青岛北部新的关注点。