[摘要] 3月30日，国家出台房地产新政“组合拳”：二套房贷降首付至四成，营业税免征条件从5年下调至2年……“组合拳”给柳州二手房市场带来很大的利好。截至昨日，新政实施已有半月，二手房市场情况如何？购房者和二手房业主的反应如何？沉寂已久的柳州二手房市场能否就此一路春风？
3月30日，国家出台房地产新政“组合拳”：二套房贷降首付至四成，营业税免征条件从5年下调至2年……“组合拳”给柳州二手房市场带来很大的利好。截至昨日，新政实施已有半月，二手房市场情况如何？购房者和二手房业主的反应如何？沉寂已久的柳州二手房市场能否就此一路春风？
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成交量
4月13日，柳州市民张女士来到体育路某小区门口的二手房中介公司。前几天她就听说了国家出台的房地产新政，可以免除营业税，现在买房可能会便宜一点，另外，二套房贷还降首付至四成，而她正想换一套更大一点的四房。然而，她在现场看到，一些置业顾问正被数人围着，或被询价，或被咨询房源信息。
“我们每一个置业顾问每天至少要带三四组顾客去看房。目前确实有不少四房的房源，但如果想要看房的话，要再过两天。”一名姓莫的经理说。
记者了解到，在新政出台前，许多中介公司两三天都不会有人来看房，而新政出台后，柳州二手房市场迅速回暖，看楼量和成交量都有很大涨幅。
“上周末一天就成交了6套，昨天也有两套小户型成交，近段时间的成交量已。”广西海逸房产副总经理宋磊就告诉记者，新政实施前，主要接待租房的客户；新政实施后，二手房成交量立马上升，新政实施后的10天时间，他们光是就收入了20多万元，成交了16套房子，远远超过3月份的前10天。
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有反价现象
记者了解到，由于营业税免征条件从证满5年变为证满2年，如果二手房是2年证满，以业主实收的方式交易的话，买家无形中减少5.6%营业税的支出。国家免税，是否买家得益呢？坊间风传各地业主坐地起价或临时反价是否在柳州出现呢？
“原来有一业主计划100万元包过户，现在告知我们，100万元不再包过户，而是尽收，无形中涨了七八万元。”辉煌置业金色世纪分行营业经理吕广彬告诉记者，虽然柳州市连夜提价的现象不太严重，但是原本存在5万元左右的议价空间已消失，业主心态强，铁价不二。例如以往业主会开一个挂牌价，再告诉中介一个底价，通常底价比挂牌价低5万元左右，如果客户有诚意且付款方式符合业主的条件，业主愿意以底价成交。新政出台后，业主的底价已消失，无形中房价就上涨了。
宋磊也告诉记者，新政实施后，也有业主连夜打电话说要调价。尤其是符合证满2年又是的二手房业主，会征询工作人员：能否提高一两万元？也有一些既是好学区又是证满的二手房业主直接打电话来说上涨10万元，没有丝毫商量的余地。甚至有购房者在4月之前提交件的买家毁约撤单的情况。典型的例子是，一购房者税钱还没有交完，得知新政后立刻请卖方配合，去交易中心撤件，但由于撤件重新操作，将耗费多出一个月的时间，不少卖方也要求从省下的税费中获得一定补偿。
据了解，大部分急着撤件的购房者的情况相同，即购买了未满五年但已满两年的二手房，需缴纳不少的税费，但是新政出台之后，购房者急着撤件，希望能省下这笔税费。
虽然柳州有反价现象，不过领翔房地产总经理罗春淇表示，因为二手房市场往往受一手房市场影响，目前柳州楼市仍以去库存为主，在新增供应尚未发力、部分新政未完全落地的情况下，房价仍然维持在新政前水平，二手房价整体也难以上涨。
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三方在博弈
“3·30楼市新政”出台后，房价也出现跟随上涨的趋势，因此现在许多二手房买卖双方正处在观望阶段。据中介人士透露，目前买家面对业主反价依旧理性，遇到业主反价宁愿再看其他盘源也不肯追价。所以处在一个博弈阶段。
吕广彬就表示，目前很多购房者认为利好政策多，市场价偏低，可以出手了，所以积极看房。但是看房的人一多，二手房业主也想到再提高一下价格，希望多卖几万元。尤其是一些不急着出手的业主，更想提价后再观望一下。据吕广彬介绍，目前市场上有20%的二手房业主有涨价的欲望。
记者了解到，除了二手房买卖双方之间的博弈，中介公司也积极参与这种博弈。例如，以往证不满5年的二手房要交五六万元税费，而现在证满2年且的二手房交的税可能只要几千元。因此，现在一些中介公司积极回访这些挂牌客户，询问契税是何时交的、房产证是何时办的，希望把他们的房源挖出来。根据规定,对个人购买住房时间的确认，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房产证时间为购买房屋的时间，相反则以契税完税证明上的时间为购买房屋的时间。
当然，除了博弈，目前二手房市场上出现一些二手房还差半年才免税，买方就提出先交意向金，满两年再过户的“配合”现象。
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影响不一样
柳州市民王先生近期也非常关注二手房市场。因为他手头上正有一套约90㎡的小三房，并且一直打算出售。新政出来后，他认为这个时候将房子挂出去，很有可能卖个不错的价格。但是，他走访市场才发现，虽然房产证满2年，但并非性住房，因此无法享受到免营业税的优惠，所以新政对于他来说几乎并没有任何影响。
据了解，目前柳州市按照挂在国家税务总局网站上的2015年39号文件收取二手房税费。据此，诞生了三种组合模式：①满2年且，免营业税与个税；②满2年非，营业税按总额5.6%，个税按总额1%；③满2年非，免营业税，个税按差额20%。
其中证满2年的二手房业主可以任选一种交税方式。但是证满2年但却是非的二手房，差额个税率比综合税会更高，很少有人会选择20%差额税率，除非是房龄较新、买卖差价不大的二手房。
因此，在营业税“5改2”这个政策下，受影响大的是房龄较新的二手房，而老城区的二手房受影响比较小。从目前市场来看，柳州市满5年且的房源已越来越少，房龄在两三年的新房储存量较大。鱼峰、柳南等一些片区的新房涨幅不大，相比上述模式②的综合税率，选择模式③的差额税率会节约较大一笔交易税。而很多房龄大一点的二手房想出售，还是按原来的综合税率缴纳，还是无法涨价。
记者了解到，其实目前新政组合拳中，各大政策的影响也各异。吕广彬表示，目前影响二手房市场的主要是二套房首付下调为四成，影响程度可以占50%，因为相比原来的首付六成，相差了二三十万元，这无疑能够促使很多改善型购房者出手。至于营业税“5改2”，在组合拳的作用中可以占30%。另外，因为公积金贷款额度少，使用的人少，所以公积金首套房、二套房首付分别降至二成、三成等相关政策，对于二手房市场的影响不会太大。《不动产登记暂行条例》这一柳州6月开始实施的政策也影响甚微，毕竟因为这一政策而出手二手房的多数是公务人员，而这个群体的比例较少。
但是，前几天柳州已有光大银行等多家银行开始执行新政，同时，柳州市公布了《2015年义务教育阶段学区确认办法》，《关于提高住房公积金贷款高限额到50万元的建议》提案正进入审议，未来多项政策细节的出台将有望提振楼市信心。
记者还了解到，随着一手房市场回暖，目前已有房开商放言，即将调整楼盘售价，二手房还有望水涨船高，因此未来半个月，或有更多二手房挂牌，柳州的二手房市场真正活跃期可能从5月份开始。
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很重要
当然，无论新政组合拳是否出台，许多该买房的还是会买房，只不过政策出台，马上刺激那些一直在观望的人决定出手。不过，目前柳州大大小小的二手房中介比较多，竞争比较激烈。因此，对于这一系列密集出台的房产新政，还得注意多方面的问题。
首先，有人认为房产政策出台后，必定会引起房价上涨，从而使得一些人仓促买房，不留意不动产登记和房产税，反倒负担加重了，会影响正常的生活。
其次，买房子重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼。
再次，买房前还要算好一笔账，考虑二手房价格会受折旧等因素，未来二手房的价格可能低于新房。
后，在进行房产交易时，一定要到房产交易所查看卖方房屋资料是否齐全，比如房屋的产权证、土地证、契税证等，对于所有权不清楚的房屋不要购买。还要看清楚房产的合同，合同中是否明确了房屋的价格以及违约条款等，避免阴阳合同陷阱、卖房者并非房主本人等一些二手房交易常见购房陷阱。同时，选择一个好的中介人员，虽然中介费很高，但会为你省去很多麻烦事，比如房产过户、贷款等事项。而且现在中介机构间的竞争也很激烈，为了争夺客户，他们会给予适当的优惠，所以，投资者不可排斥中介的作用，既能帮寻房，又能帮解决很多麻烦事。
吕广彬还建议，交易火爆现状的背后，除了营业税外，契税、个人所得税、中介背后也有不少账，了解清楚这些账才能避免花冤枉钱。另外，一定要了解二手房是否是性住房，因为买卖二手房有个不成文的规定，那就是购房者承担房屋交易过程中的一切税费，本来房东要交纳的个人所得税也是购房者承担，除非房主主动提出承担，否则一切税费都要购房者埋单。记者采访了解到，个别房屋中介往外张贴房屋出售信息时，只以房屋满两年免营业税为噱头，实际交易过程中，若出售房屋不是房东过5年的住房，还有2%的个人所得税需要有人承担，而这部分费用往往会转嫁到购房者身上，因此购房者需要仔细问清楚这方面情况再下手。
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