[摘要] 近段时间，柳州市星园林居小区的居民一直享受着两家物业公司的“双重服务”。然而对于居民们来说，这样的服务并不是幸福，更多的反而是麻烦。
近段时间，柳州市星园林居小区的居民一直享受着两家物业公司的“双重服务”。然而对于居民们来说，这样的服务并不是幸福，更多的反而是麻烦。
类似星园林居小区这样，因新旧物业交接产生矛盾、发生纠纷的情况并不鲜见。为此记者走访各方，试图寻找破解此类僵局的“出口”。
拒撤离原因之一
业主欠缴物业费
3月23日，今报5版就以《新老物业交接“卡壳”小区处于管理“真空”》为题报道了星园林居事件。
时至今日，情况又有什么进展？“我们现在都放弃沟通了，准备走法律程序”。昨日，星园林居业主委员会主任陆先生告诉记者，目前业委会准备聘请律师，通过诉讼方式解决问题。
陆先生介绍，广西银湾物业服务有限公司柳州分公司（以下简称银湾物业）与业委会的合约在2月28日已到期，不管是续签还是选聘都应由业主大会投票决定，而根据选聘结果，银湾物业落选。
根据相关约定，3月份银湾物业应办理交接。虽然业委会多次与公司协商，并请来城区住建部门、街道办事处等单位协调，但是银湾物业都以种种理由拒绝交接。
“不交接的主要原因，是业主欠了一大笔物业费”。陆先生介绍，由于对物业管理不满，很多业主以不交物业费抗议，经统计大约拖欠68万元物业费，银湾物业便要求业委会或是新物业公司解决后才交接。此外，银湾物业还以选聘结果不公平、电梯维保垫资等理由拒绝交接。
目前，虽然新的物业公司已进入小区，工作陆续开展，小区秩序也基本恢复，但由于钥匙、资料等没有交接，新的物业公司仍感不便。“比如说保洁，新的物业公司没有单元楼钥匙，员工上楼做保洁还必须等有业主帮开门才能进去”。陆先生说。
拒撤离原因之二
质疑选聘程序不公
类似矛盾也在南亚风情园小区上演着。
4月1日，按照南亚风情园小区业委会与新物业公司签订的物业服务合同，新物业柳州市润佳物业服务有限公司（以下简称润佳物业）正式入场服务，此前服务的柳州市尚德物业服务有限公司（以下简称尚德物业）将退出小区。
但是，当日下午4时许，记者在该小区看到，门卫、保洁等工作人员仍是尚德物业员工，物业仍使用原来的办公地点。新的物业公司则使用小区一处临时办公室办公，正在招聘相关工作人员。
尚德物业负责人唐先生介绍，该小区早的物业是润佳物业，服务一段时间后，与房开商解约，多年来由尚德物业提供服务。2013年，因物业管理成本上涨，物业公司经过调查后，决定将物业费由原来的0.45元/㎡/月，涨至0.8元/㎡/月，并在物价局备案。尚德物业这一行为引起业主不满。试行两个月后，经与业主代表协商，尚德物业同意又将物业费降至0.45元/㎡/月。
2014年小区成立业主委员会。“成立时是说要跟我们协商物业费，共同管理小区，但是件事却是换物业”。唐先生说，业主委员会又打算聘请润佳物业，但“选聘程序存在问题，我们觉得不公平，中途就声明退出”。唐认为，业委会投票方式选择的是上门投票，而不是在固定时间、固定场所、有第三方监督下进行的投票，因此他们不认可选聘结果。
“我们肯定不能背着被业主赶出来的名声不明不白地撤走。”唐表示，不撤走的原因就是觉得业委会选聘新物业公司的过程不公平，如果就此离开，除了失去正在运作的项目，还会对该公司市场声誉造成影响。
小区业委会主任周先生则表示，尚德物业是开发商聘请的前期物业，业主大会有权重新选聘物业公司，而且选聘是在相关部门的指导下完成，程序合法，尚德物业应该按约定撤出并进行交接；如果尚德物业对选聘有质疑，可以向相关部门申诉或是走司法程序，而不是不交接不撤走。
新旧物业“共存”于小区，“搅乱”了很多业主的生活。
业主韦先生表示，虽然现在小区还有人管，但是业委会和物业公司互发各种声明，“都把我们看糊涂了”。韦说，他习惯每月交物业费，目前交到3月份，业委会曾发声明说今年3月及以前的交给尚德物业，4月后的交给润佳物业，但是如此混乱的情况下，他4月份的物业费都没把握该交给谁。
行业组织
怄气两败俱伤
终损整体利益
物业公司与业主委员会之间的种种纠葛，柳州物业行业不少人士始终关注。
旗下物业公司服务多个小区的梁先生表示，老物业拒绝撤离，不管是以业主未缴清物业费为由，还是认为小区选聘过程违反程序，都很难改变终结果；老物业自身也明白这个道理，却仍要给新物业入驻制造障碍，许多时候其实只是“赌一口气”。
“选择物业的时候是蜜月期，终止合同时是交恶期，这是业主或业主委员会与物业公司之间常见的互动状态。”在梁先生看来，“分手”时发生不愉快很正常，只是多数物业公司能够忍得住“性子”，少数忍不了的就会发生拒绝撤离或强行撤离的事情。
物业行业人士认为，表面看，老物业拒绝撤离，是与小区业主委员会存在矛盾，真正损害的是新旧两家物业公司的利益：老物业“赖”着不走，耗费人力物力，但已不可能收到物业费；新物业无法进驻，利益也受损。
“这种情况损害的是整个行业的利益，希望能建立一个行业协调机制，这样或许会起到一定作用。”物业行业人士建议。
对于类似矛盾，行业协会具体又能起什么作用？柳州市物业学会会长陈善谋告诉记者，成立行业组织的目的，就是为了规范行业发展，加强相互沟通与协调。此前，物业学会也促使各会员单位达成了一些不成文的规则，比如避免恶性竞争等。
陈善谋也坦承，目前柳州市物业行业虽然成立了两个行业组织，但会员单位总计只有100多家，而柳州市共有300多家物业公司，覆盖范围并不广。因此，即便行业组织有意介入纠纷，由于很多是非会员公司，影响力也不足。
“但我认为，不管是否属于行业组织成员，都应按照规定办理好交接。”据陈善谋介绍，《广西壮族自治区物业管理条例》（以下称《管理条例》）对于资料移交、撤离时间等都有明确规定，物业公司应照章办理；如果与业主或业主委员会存在其他矛盾，可以通过其他渠道来处理，不应以拒绝撤离的方式制造新矛盾，“简单来说，就是大家都要有规则意识，这样才能维护公司自身以及整个行业的大利益。”
住建部门
纠纷或入“档案”
影响企业诚信
为解决小区新旧物业交接过程的矛盾，不少街道办、社区的工作人员也做过尝试，富康社区主任陈卫明曾多次介入调解此类事件。在她看来，老物业以拒绝撤离的方式设置障碍，主要是太过看重眼前利益。
“业主大会有权决定聘请哪家物业，这是法律赋予的权利，被辞退的公司其实可以更长远眼光看待这个问题。”陈卫明表示，心平气和地实施交接，跟新公司协商设备转让、欠费代缴等事宜，才能够大限度地减少老物业的损失。另外，交接过程中的良好配合，或许就是下次与小区再合作的机会。
因老物业拒绝撤离所引发的矛盾，住建部门也有应对措施。柳北区住建局一名工作人员表示，如果接到居民反映，住建部门都会介入，努力促使双方达成和解。
按照《管理条例》规定，物业公司擅自撤离小区、停止物业服务的，可由住建部门处五万元以上十万元以下罚款。但是，物业公司拒绝撤离的情况，却没有相应处罚措施。
对此工作人员表示，虽然没有相应的处罚，但按照《管理条例》，住建部门可以根据物业服务合同履行、物业投诉处理等相关情况，建立物业服务企业及从业人员的诚信档案，这对物业公司来说或将产生更长远的影响。
另外，业主大会选聘新物业公司时，应通过公开、规范渠道，主动接受社区、街道办等第三方监督，这样结果会更令人信服，后续的工作也会更顺利。
上述工作人员表示，如果经过各种渠道的调解后仍未解决，业主可诉诸法律。此前，雀山小苑的业委会就通过司法渠道，妥善地解决了老物业拒绝撤离事件。
【链接】
我区物业管理条例相关规定
第二十七条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：
（一）物业服务合同终止；
（二）物业服务合同解除；
（三）物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。
第二十八条 终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。
自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：
（一）移交本条例第四十条规定的全部物业档案；
（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；
（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；
（四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；
（五）清算预收、代收和欠收的有关费用；
（六）其他交接事项。
物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
第四十条 建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：
（一）建设项目的各种批准文件；
（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；
（七）其他相关资料。
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