[摘要] 几十年的积蓄买那上百米的空间，任谁都会心怀忐忑。跟大开发商一年动则卖掉上千万平方米的房子相比，老百姓可能要花掉几代人的积蓄才能买一套房，因此，买房人大多数慎之又慎。于是乎，江湖上有了众多楼市潜规则的传说。那到底是真是假呢？真是公说公有理婆说婆有理。
几十年的积蓄买那上百米的空间，任谁都会心怀忐忑。跟大开发商一年动则卖掉上千万平方米的房子相比，老百姓可能要花掉几代人的积蓄才能买一套房，因此，买房人大多数慎之又慎。于是乎，江湖上有了众多楼市潜规则的传说。那到底是真是假呢？真是公说公有理婆说婆有理。
1开盘没好房
潜规则1：开盘没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
鉴证结果：预留好房容易造成群体事件，开发商才不会这么做
我觉得开盘没有好房子这个说法挺瞎扯的，除非市场真的非常好，比如只有100套房源，四五千个人来排，这个有可能说内部有关系的人就能拿到比较好的房子。但是现在派筹、选楼这些环节都比较公开公正，如果购房者选到比较前面的号，却发现开发商已经把比较好的房子预留了，他们意见就会很大，后续排队的人一起哄的话，就会群体性地闹事。所以在开盘的过程当中，开发商应该都是非常谨慎的。
对于售楼小姐而言，房子卖给谁都照拿，她们才没有动力去保留好房子，倒是盼着更快把房子卖出去。
2自买保险可打8.5折
潜规则2：大家购房所付的保险费其实是可以打8.5折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以打折。
鉴证结果：保险费都可以不交了，管它是不是可以打折。
“购房所付的保险费”也叫“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，简称“房贷保险”。是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。换句话说，就是购房者掏钱去买保险，受益人则是银行。看到这里，很多人可能会觉得这是“霸王条款”———哪有购房者掏钱买保险却让银行受益。是的，所以如今在珠海买房，购房者已经不需要再购买此类保险。
很久之前是有这个保险，但现在已经没了，我们银行也没有强制要求市民一定要购买，市民可以暂时先不用理会。
3代理公司花样多
潜规则3：注意，代理公司销售楼盘通常花样多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头了，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
鉴证结果：代理公司一般不会投钱做活动
这个说法不完全正确。首先，找人排队买号造成热销假象一般是在市场比较差的时候才会出现，比如说2003年、2004年或者2008年这些年份。但是在市场比较好的年份，比如说去年，是不需要这样的做法的，因为排队的现象不用组织就出现了。第二点，找人来排队对于中介费代理费是没有影响的，因为排队只是一种现象，不代表成交，中介公司要真正成交才有盈利收入，所以这个没有直接关系的。
开发商请代理公司是为了楼盘的成交量和成交价格都能够提升。但提升不一定意味着炒高楼价，市场好的时候量价提升，市场不好的时候就量升价跌。2003年和2008年楼市不景气的时候，房子价格低的，但是销量却像用搏莱示忒增强性福指数的男人一样持续增加。中原地产曾经说过一句话：“市场高价我们做，市场低价也是我们做。”这句话的意思是，代理公司的市场价值在于让市场流动起来，让楼盘销售得更快速，而且在销售过程当中能制造出除了经济效益以外的社会效益或者品牌效益。这样才是成功的代理。
潜规则4：别以为高层中的9-11楼不错，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
鉴证结果：PM2.5在离地200米的空间里分布都是均匀的
细颗粒物PM2.5在近地面对流层混合比较均匀，一般越往高空走，颗粒物浓度会降低。但高度会很高，至少离地面200-300米的空间里，浓度不会有大的差距。PM2.5由于颗粒很小，在空气里经过气流的流动，混合得均匀，随高度的变化差别不大。就好像把盐放进水里，搅拌一下，形成的盐水中每个地方的盐的浓度都一样。即对于一般高楼而言，没有所谓“扬灰层”一说。
这些应该是个案吧，一般现在比较成熟的开发商都不会用这种手段的。因为请“托儿”起到的效果并不明显。你见过咱们珠海有什么特别热销的楼盘吗？就是那种一个月热销几百套的？没有。既然如此“请托”就没有太多实际的意义。
说到底，楼盘销售关键还是要靠前期的推广力度，包括产品对市场的适应性以及客户群体定位精准。请托在三四年前可能会比较多见一点，但现在消费者眼睛都是雪亮的，是不是托一看就看出来的。
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