[摘要] 日前《2014年1月全国城市房价排行榜前100名》的消息在网上传开，成为了楼市的焦点和话题。排行榜显示，广西的南宁、柳州、桂林进入榜中，柳州的均价更是达到7043元/平方米，超过南宁的均价6961元/平方米，跃居全区第一。
大环境下理性看待房价变化
通过近来网络上出现的数据显示，数据确实有涨。但对于这个问题应当理性看待。
首先从城市建设的角度来看，柳州的城市建设非常之快速，在新一届领导班子的带领下，柳州的城市建设可谓是日新月异，这些方面，大家都是看在眼里的。柳州城市建设的飞速发展，和柳州城市形象的快速攀升，鹧鸪江大桥、广雅大桥的建成通车，BRT、水上公交、公共自行车，这类柳州显而易见的城建变化，把柳州的的城市面貌和建设推向了新的发展高潮。
政府招商引资也可为硕果累累，从所拍出的地块就可以反映出，大型的房企，例如万达、恒大、华润等纷纷进驻柳州，甚至还有更多的地产大鳄纷纷把目光投向柳州。而这些地产大鳄在进驻一座城市的时候都会做过相应的调研，从一座城市的城市建设、经济以及政策、房地产市场等等方方面面进行综合的评估。这些层面都反映出柳州未来的发展建设是一个良性的过程。
从城市规划的角度来看，柳州作为知名的工业城市，相关的产业规划，柳东、雒容以及官塘一带的产业规划以及投入和建设落定之后，实际对于上房地产市场的需求，无论是住宅也好、商业也好，或者是写字楼的需求是非常强劲的，会把柳州推向一个新的层面。从某种层面上来说这些地产大鳄是风向标，通常他们在进驻广西时，首站都选择了南宁，而后风向一转来到柳州，除了城市建设之外，市场的需求也代表了一方面。
柳州和其他城市的地产发展格局不一样。柳州作为三线城市，房地产市场在已经走过的十多年的发展历程中，热度较高的也就是近几年，像保利、荣和、冠亚等等这些房企进驻后，市场才有了慢慢的一些变化，如今的规划已经非常清晰明了。新的市场发展的格局追随了城市发展的方向，客户的聚焦点、关注点，市场和价格的风向标都在偏向柳东。
政策环境也是对价格影响的一个方面。从2013年的政策环境来看，对于柳州地产来说是利好的。新的领导换届出台的政策对柳州的并没有太多的限制。柳州是一座刚需类的城市，又是一座产业城市，需求量、主要客群是稳定的，在此基础之上，成交量向好发展。
柳州现下的大环境是“量稳价涨”。柳州的价格不会像有些城市那样爆发式的上涨，是一个循序渐进的过程。从去年的成交数据和前年的成交数据相比，是在正常的幅度之内的。从商品住宅的角度看，柳州的市场一直都是比较稳健的。同时，市民的生活水平提高了，可支配收入提高了，需求也就有了变化。所以实际上柳州的价格是处在可控范围内的，不会出现爆发式的上涨，对于房价的变化，应当理性看待。
权威？你信吗！
我在上个星期的博客中说，不要相信柳州房价也会跟风跌，市场只是假平静，要买房还要趁早。
结果当天就被电话骚扰，一位女性朋友问候我说，你一天鼓吹房价还要涨，你妈知道吗？你让我们这种等着买房结婚的人情何以堪？我的回答还是很简单，买房又不是炒股！况且炒股你还不知道底部在哪里呢！对于自住型的购房者，遇到合适的产品，即使价位稍高于心理预期你还是应该果断出手。
也许又有人说，那2008年不是降了嘛，2010年不是稳了吗？我又反问一句了，2008年初疯涨之初，山水福地3800元/平方米，今天山水福地的二手房也要翻番了吧。2010年文源华都7000元/平方米，今年隔条马路的荣和也要13000元/平方米了吧。所以，以辩证、长远的眼光看问题，只要中国政局稳定，土地政策不变动，楼市不可能崩盘。
这个星期，我们的编辑又跟我约稿，说要我谈谈观点。而缘起一份《2014年1月城市房价排行榜前100名》报告，说柳州房价破7，首超南宁。而柳州住建委出来辟谣说，破7的是包含商铺价，住宅均价实则还是在6字头里面做俯卧撑。
而我的观点更简单，各方数据机构，你真的权威吗？不含商铺的房价在6字头，但你也不知道人家的房价是不是含有商铺。事情的关键还在于按月评价的机制本来就不客观和权威。
来看看一月卖得动的盘，万达、荣和、保利哪个不是拉动了平均数据。万一二月这几个大盘都不开盘，温馨或者胜利小区来个大卖，那柳州是不是要全民庆贺房价回归5字头？所以，看任何问题要辩证的来看。比如作为一个半专业人士，关于1月房价，我手上拿到了4份数据，前两份是大家所知道的百城数据和柳州住房交易中心的数据。其中柳州楼市监控数据月报指出柳州楼市1月住宅均价7595元/平方米，而南宁的这个数据为7786元/平方米。
1月柳州楼市指数1022.，同比还降了0.2%。而南宁指数1115.，同比增1.8%。就连桂林也仅次于南宁，指数为1078.，同比增2.15%。
所以，还是回归我那个观点，哪个数据更准确，可以说在目前这个层面上尚无定论。官方数据更反映真实备案情况，但商业数据也确实更加贴近市场速度。
所以说光盯权威，光看数据那是永远不够的。作为房开商还不如看整体资金大环境是否宽裕，看看基准利率是不是又要提了。而作为购房者，还不如看看3月万达华府到底卖什么价或者保利的32套仅存江墅到底吸引多少人抢购。
毕竟，真正切近市场的东西才是最实际。
理性看待数据冷静分辨行情
首先，单从某个月的房价水平并不能说明柳州的房价要比南宁的房价高，该价格是否包括了商办、车位等其他物业类型的价格，计算方式等不同，都会有偶然偏高偏低的可能。但是，随着近几年柳州经济、城市建设等方面的飞速发展，我们都是有目共睹的，目前柳州高档住宅比较集中在市区中心，成交活跃，片区楼盘价格多在8000-12000元/平方米的水平，大幅度拉高了全市平均价格，成交结构的变化导致了全市均价浮动较大。而作为首府城市南宁来说，不管是经济、城建、物价等多方面都超过柳州，对于周边县市的人口吸附能力也超过柳州，并且在限购政策的影响下，改善型及投资类需求是受到一定抑制的，刚需为主导的产品是推动市场上行动力；其次，南宁六大城区的楼盘总量也远远超过柳州城区楼盘总量，城市向前发展的规律注定了“市中心”的模糊化，南宁的发展速度也印证了“今天郊区明天城中心”的发展格局，众多楼盘已向外围发展，从监测的数据来看，南宁的房价是高于柳州房价的；再次，根据统计，2012-2013年50强房企进入南宁的数量高达9个，可以说，南宁是企业发展的明星城市，品牌房企的集中入驻，不仅给南宁的楼市格局带来了更大的变化，在一定程度上也会影响房价水平，未来南宁楼市的发展前景可期。
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