[摘要] 在房地产市场火热程度堪比炎炎盛夏的六月，因杭州滨江房产集团股份有限公司一纸项目子公司为其股东提供72.2亿财务资助公告，惹出业界不少疑虑。
在房地产市场火热程度堪比炎炎盛夏的六月，因杭州滨江房产集团股份有限公司一纸项目子公司为其股东提供72.2亿财务资助公告，惹出业界不少疑虑。6月14日，滨江发布公告，杭州（楼盘）滨江房产集团股份有限公司部分与合作方共同设立项目公司(目前该等项目公司均为公司控股子公司)将按股权比例向母公司及合作方提供财务资助。
项目公司财务资助72.2亿
按照滨江的打算，将分别从其开发中的武林壹号项目、湘湖壹号项目以及金色黎明二期、三期项目中抽取资金提供给母公司作为财务资助。
滨江公告称，鉴于房地产项目开发周期较长的特点，在合作项目预售后，为提高资金的使用效率，保护合作各方的合法经济利益。项目公司将在充分保证项目后续建设和项目公司正常经营所需资金的前提下，按股权比例向母公司及合作方提供财务资助。
其中，武林壹号项目公司杭州滨绿房地产开发有限公司拟向滨江提供财务资助金额20亿元（滨江占股权比例50%），而项目合作方杭州绿智科技有限公司将获得财务资助金额17.2亿元，杭州添惠投资管理有限公司获得2.8亿元。
另一项目，湘湖壹号项目公司杭州滨江盛元房地产开发有限公司将分别向滨江和杭州盛元房地产开发有限公司两家项目合作方提供财务资助金额各10亿元。
而金色黎明二期、三期项目项目公司杭州滨江三花房地产开发有限公司则将为滨江提供财务资助金额6.2亿元（滨江占股权比例51%），合作方浙江三花置业有限公司则获得财务资助金额6亿元。
按以上比例统计，三家项目公司将总计向滨江等股东提过财务资助金额72.2亿元，其中滨江将获得财务资助金额36.2亿元，而其各项目合作方则分享36亿元的财务资助金额。
滨江公告续称，该财务资助期限自实际提供财务资助之日起至项目公司完成利润分配之日止。而对抽取资金将会对项目公司产生的风险，滨江则表示，如项目公司在后续经营过程中需要追加投资或归还银行贷款，而项目公司账面资金不足以支付时，滨江及各合作方同意按投资比例及时补足资金。
此外，滨江亦表示此类财务资助风险均处于可控范围内。
资金压力下的无奈之举
对于滨江此番从项目公司抽水资金，多位业内人士均一致认为，是由于滨江长期资金链紧绷压力下的无奈之举。
他们分析，从滨江4月26日公布的季度报告来看，截至3月末，滨江的货币资金为29.74亿元。而流动负债方面，短期借款5000万元，其他应付款22.94亿元，一年内到期的非流动负债10.2亿元。
“滨江的短期债压力非常紧张，但现在滨江的资金需求又很大”，据熟悉滨江的分析师介绍，“同时滨江现在面临的问题还有亟需扩充更多的土地储备”。
“（滨江）前期摊子铺得太开，存货有点多。导致在新一波的拿地热潮当中，错失了机会。而且这个影响从2012年下半年一直持续到现在。”
翻阅历史资料得知，从2012年下半年土地市场复苏升温开始，滨江仅有3次公告拿地。
其一是2012年8月30日，滨江系投资公司杭州普特滨江股权投资合伙企业（有限合伙）曾联合广景房产以8.1亿元竞得杭州西溪五常的两宗低密度宅地。
此后滨江集团(002244,股吧)以16.55亿元包揽杭州良渚锦江路西通运街南地块、良渚锦江路西祥园北路北地块，该两幅地块总可建面积约26.4万平方米。
而最近于6月6日，滨江房产集团股份有限公司宣布，公司参加了杭州市国土资源局萧山分局组织的土地使用权挂牌出让活动，以9.20亿元竞得萧政储出(2013)9号地块的土地使用权。
“尽管滨江所拿地块不多，但每幅地地价都接近10亿元，导致滨江对资金的需求非常大。”上述分析师还指出，滨江现阶段土储足够，但并不能保证今后两三年还能持续匀速增长。
事实上，滨江就在不久前还通过转让旗下项目来回笼资金。
早前5月15日，杭州滨江房产集团股份有限公司宣布，将其持有的金色草庄项目50%权益以9.19亿元出让万科南都。
尽管转让价格9.19亿元较当初投入的7.5亿元略有盈利，但在合作快三年后项目即将开盘前选择退出，彼时据相关业内人士分析，滨江还是出于回笼资金的考虑。
涉嫌抽水预售监管资金
此次滨江采取通过抽水项目公司资金的手段来融资，的原因还是融资渠道欠缺。
据分析师介绍，滨江作为中小开发商，并没有什么后台和政府关系背景以及别的融资渠道，在A股平台几乎丧失融资功能的当下，融资方面无论是信托还是其他的方法，成本都在10%以上。
显然，在此种窘境下，抽水项目预售监管资金成本，最为便捷。
从滨江发布的公告中可以看出，在利息方面，杭州滨绿房地产开发有限公司、杭州滨江三花房地产开发有限公司为滨江及合作方提供财务资助不计利息。杭州滨江盛元房地产开发有限公司为滨江及合作方提供财务资助利息另行计算。
尽管滨江盛元房地产提供财务资助的利息没有在公告中披露，但“两者是合作方，一般情况下利息肯定是低于其他融资渠道”，业内人士如是分析。
也就是说，通过这样的方式，滨江方能以较低的成本便捷的获取发展所需流动资金。
据了解杭州房地产市场的业内人士介绍，“这是中小房企非常自然的方法”。“与其让钱沉淀在银行中，为什么不拿出来用呢？”
该业内人士提到，类似这种集团公司窜用子公司资金的现象其实在杭州本地非常普遍。
“若不是因为滨江是上市公司，（资金）早就拎走去用，根本不会披露出来。另外如果不是合作项目的话，（资金的腾挪）也非常方便。”
然而尽管滨江此次在项目公司抽水资金的打算非常理想，却仍然避不开涉及抽水项目预售监管资金的嫌疑。
据了解，从2010年11月20日起，杭州主城区的预售商品房项目都按照《杭州市商品房预售资金监管实施细则》实行预售资金监管。
该《细则》规定，房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请；商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管等。
据杭州当地银行相关人士介绍，预售款从监管账户中转出，只能是专款专用。需开发商提供资金用途的票据等凭证才能通过银行的监管审批。
然而滨江在公告中并未披露从子公司项目中抽水资金的具体用途。故而36.2亿元的财务资助款将如何从银行监管账户中取出则不得而知。
据了解，该融资方案已经通过滨江股东大会审批。至于将如何实施，此前观点地产新媒体致电滨江集团，对方回应称会根据相关要求来执行。
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